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房地产抵押价值评估掌握的问题

2018年6月25日  深圳专业土地纠纷律师   http://www.sztdjflvs.com/
一、现代社会金融的力量空前强大,以信用前提相对的风险却是她的克星,风险造成的危机,可以使一切随信用荡然席卷而去,谁能不惧。
  银行作为房地产金融特殊产品的销售商,随着此项业务的不断发展,由此而来的风险问题,愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司,但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格,说到底还是银行的风险。在房地产金融中,房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要,它是银行抵御风险的重要防线,既十分有效,又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析,以房地产作为抵押担保的风险情况,可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。
  (1)房地产抵押权人的一般风险;(2)权益、时差与抵押风险;(3)不能抵而不漏,押而不死的风险;(4)在建工程的抵押风险;(5)住宅按揭的抵押风险;(6)拍卖市场反馈的抵押风险;(7)不同类型房地产的抵押风险;(8)全期抵押评估的动态运作等。
二、房地产抵押权人的一般风险防范。
  抵押就房地产而言,是指抵押人以其合法拥有的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效,物权明确,易于变卖、处分渠道畅通的要求,才能规避相应的风险。
  1、抵押合法有效。属国有的房地产作抵押时,需经国有资产管理部门认可(但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产,系交易商品不在此列。以下类同);凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准;凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续;预购商品房或在建商品房抵押时,必须符合房地产转让条件,符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时,应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人,否则就难以起到有效的抵押担保作用。
  2、物权明确。房地产的物权包括自物权和它物权,自物权系所有权,包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称;他物权是对他人房地产的权利,如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说,可以买卖的房地产均可以抵押,可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。
  3、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通,易于变卖的要求,抵押物必须具有变现的可能性,一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要,变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲,变现价值具有现金流性质,是具有时间特征的价值。
三、权益、时差与抵押风险。倘若有一宗贷款额度是70万元,抵押物价值100万元,抵押贷款率是70%吗?回答是否定的。
  抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格(如贷款风险金额)与抵押物价值的比值,抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比,二者互为倒数。
  抵押权人的权益、运作中的时间差和抵押贷款率之间的内在相互关系如图所示(略)。
  其中,图中锯齿波实线为借款二年按季结息正常情况下的借贷还息,还本付息情况。上斜线形成每季利息,下垂线表示每季还息。第8季度的下垂线为还本结息。
  但是如果借款人一旦发生逾期不能还息,并且要通过处分抵押物来清偿时,就引出了如图中的一组平行的罚息曲线(广义,下同)。假定按现行一年期贷款利息5.58%计算,则季息为0.9765万元,罚息为每日以计息基数的万分之三计取,罚息曲线比正常情况下的曲线斜率要大很多,两者在连接处明显的向上翘了。
  假定从不能正常付息至清偿(或进入诉讼程序)需9个月时间,则银行的权益为本金、当期的利息、罚息之和,每个时点都有可能出现这种情况如图中的平行虚线所示,如果进入诉讼程序则挂帐停息,银行的基本权益部分从法律上就固定下来。
  其次,抵押贷款中的双时差问题。从所附总图可见,如在t3点出险,处分点在t6处,由此造成了银行权益的改变和增加。抵押物在t3处为98.5万元,假如t6时即为处分点,此时抵押物价值为97.0万元,再顺延则更低,所以抵押物价值曲线与抵押物抵押价值曲线是不同的,两者存在时间差△t.前者是现时价值,后者是现时对应的处分变现日的抵押物价值。抵押物折旧为直线时的情况如图示,随抵押价值的减少抵押贷款率渐增。
  由上可知,权益较贷款本金要全面,时差是客观存在的,抵押贷款率不是贷款本金与抵押物价值之比,而是抵押权人的权益价格与抵押物抵押价值的比值,如上图示。贷款期内各时点抵押贷款率的最大值即是该案的抵押贷款率。若借贷个案性情况如图上方给出的表列数据(数据读识均为右标注),本章节开头的答案就不是70%了,若是至满一年的抵押贷款率为79.51%,至满二年时则已经成81.19%,这就是权益时差下的抵押风险,它揭示了真正的抵押贷款率和抵押率。
四、抵押权人最难把握的最大风险,抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题
  房地产抵押是不转移占有的特定交易形式,它是一种将来时的可能转让行为,房地产的权利是以登记为前提,通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的,而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中,由于其形态各异、权利交错,信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利,但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的,抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如,在沪市某中心区,曾有一幢不大的商品住宅,在建工程抵押时已结构封顶,市价为每平方米建筑面积12000多元,但在此前已以10000元的整体价格销售给了某外商。虽未登记,合约已签,第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况(即不考虑可以毁约的情况),也就是有利于抵押权人的情况,已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生,未作封闭式监管的款项要剥离,后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除,都必须在抵押价值评估时一并考虑。
  另外,笔者曾经遇到过这样一件事,有一开发商将销售不出去的高层商品住宅,在不转移房地产权利人的情况下,作动迁安置之用后,欲将其抵押给银行作货款担保之用,委托抵押价值评估。这例估价对象属于抵押未设定租赁期限的商品住宅,是不能变现的。产权方的权利,仅仅是可以获得售后公房的产权补偿部分(如再一次被动迁,在上海则可获得动拆迁评估价格额20%的产权补偿)。如果一直维系未设定租赁期限的租赁行为,则在此期间,非但不能抵押变现,产权人还要月月尽义务,年年担责任,定期要贴钱。这宗房产假如抵押,抵押人对该房地产拥有的抵押权利价格该为多少。但从房地产权利证书和权利登记上,见不到已作动迁安置之用的字样,假如我们不坚持一定要踏勘现场,就不能发现喜气洋洋装修着估价对象的被安置居民。
  我们还遇到将尚可使用年限为25年,前20年租金已一次性收缴的办公楼来抵押作担保的情况,抵押人房地产权利的严重缺失情况是不少的,而且此项风险一旦发生,抵押价值评估的价格就不可能再保证其评估的正确性了。因此,在抵押价值评估过程中,一方面应当注意银行的权益,另一方面应当对抵押人抵押的房地产可以真正让渡的权利价值,根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况作出正确的判断,才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件,才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。
 


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